Studenten ondervonden tijdens de vakoefening ‘Leegstand in de Plint’ wat de hardnekkige oorzaken van winkelleegstand zijn. Tijdens een discussie met bestuurders, bewoners en ondernemers in één van de leegstaande panden aan de Boergoensestraat in Charlois werden handreikingen gedaan om tot een lonkend perspectief te komen.
Leegstand in winkelplinten komt veel voor. Dit is niet alleen financieel nadelig voor de eigenaren van deze panden, maar bedreigt ook de leefbaarheid van de wijk. In opdracht van Deelgemeente Charlois is onderzocht wat de oorzaken van deze leegstand zijn en hoe hiermee kan worden omgegaan.
Een belangrijk onderdeel van het onderzoek betrof het spreken met verschillende actoren die met de winkelleegstand te maken hebben: de markt, de overheid en de wijk. Bevestigd werd dat uiteindelijk geen van de partijen belang heeft bij leegstand. De reden dat deze zich toch voordoet berust in veel gevallen op gebrek aan informatie.
De leegstand van ruimtes op de begane grond doet zich met name voor in winkelruimtes. Het huidige bestemmingsplan benoemt vrijwel alle panden in de Boergoensestraat tot winkelruimte. Dit is echter in strijd met de mix van functies die de Boergoensestraat altijd gekenmerkt heeft en met het uiteenlopende karakter van de panden in de straat. Door een actief beleid om winkeliers naar de nabijgelegen Wolphaertsbocht te trekken is de leegstand in de Boergoensestraat bovendien toegenomen. Er is onvoldoende vraag naar winkelruimtes om ook de Boergoensestraat als zodanig te vullen. Geconcludeerd wordt daarom dat het bestemmingsplan om die redenen moet worden herzien of losgelaten.
Het probleem van winkelleegstand ontstaat in het proces om vraag en aanbod bij elkaar te brengen. Eigenaren zetten hun ruimtes te huur als winkelruimtes omdat het bestemmingsplan dit aangeeft. Geschikte doelgroepen bereiken de eigenaren niet omdat ze niet naar winkelruimte zoeken en verwachten dat de prijs van deze winkelpanden te hoog ligt. Sommige eigenaren zijn bovendien lastig te bereiken. Het wordt als een grote stap gezien om een wijziging van bestemmingsplan aan te vragen, terwijl de gemeente aangeeft hierin graag te faciliteren. Eigenaren en potentiële huurders weten dit niet, waardoor zij de gemeente niet bereiken. Een matchmaker is nodig om partijen bij elkaar te brengen en tot een gebiedsvisie te komen.
Tijdens het slotdebat in een leegstaand winkelpand in de Boergoensestraat is met de verschillende partijen gediscussieerd over de uitkomsten van het onderzoek en over de toekomst van de Boergoensestraat. Er ontstond consensus over de conclusies en aanbevelingen die uit het onderzoek naar voren kwamen. Aanbevolen wordt dan ook om met de ervaringen en inzichten van dit onderzoek heel gericht eigenaren en potentiële huurders te benaderen en bij elkaar te brengen. Verder onderzoek wordt aanbevolen om wat hier ´in het klein´ is ondervonden te kunnen inzetten voor het beleid ´in het groot´: welke regelingen, proceduren en organisatievormen zijn denkbaar om leegstand te voorkomen? Welke rol speelt het bestemmingsplan en hoe krijgt een faciliterende overheid in dit proces betekenis?
Op deze manier biedt de oefening zowel een lonkend perspectief voor de Boergoensestraat als handreikingen voor de aanpak van winkelleegstand op stedelijk niveau.
Mede aan de hand van de bevindingen in deze oefening wordt door verschillende studenten afgestudeerd op leegstandlocaties in verschillende delen van Rotterdam. De generieke bevindingen in deze en andere studies worden door Veldacademie gebundeld tot een integrale methodiek voor de transformatie van leegstaand vastgoed.